樓市「翻生」？

最近講過自己剛出來搵錢，接觸樓市，感受香港人對樓市的熱情、灰心、愛火重燃....詳見『小人物買樓自白』。最近信報看到以下報導：

現時的我，實在不夠跟貼個市，樓市這兩年真的有跌過嗎？比起1998到2003，怎算跌過？只能說前陣子網上很多人都說會跌N成，而現時不跌反升，估錯咗。

屯門樓係咁搶，和當年嘉湖情況一樣。1997年，我去到朋友在嘉湖的新居，又睇完黎明當年的廣告：

當時，又羡慕又嫉妒我的朋友。
在樓市起跌的十年中，我得到的教訓是要問自己：
若我買樓自住，會否平過租樓？
這是收入和支出的cashflow考慮，撇開首期，無論我今日用樓價四成、五成或八成做首期，我每月的cashflow OK？
從Cash flow 出發，若供樓鬆動過租樓，也代表無論樓價升跌，都不會對我日常開支構成影響。

若將買樓筆首期放在其他的投資，會有更理想回報嗎？
令人搶住上車，是覺得樓市有升冇跌，或很多年後才跌。現在唔上車，有排無機會上車。若將看升放埋一邊，看不升不跌，看看買樓首期作投資產生的現金流，層樓收幾多租：
租金回報＝（每年租金 - 樓按利息支出）／樓按首期
租金和其他投資回報比較，如股票。假設股票也不升不跌，就要看股息。一個筆者覺得較公平的比較，將同樣有關地產的投資：買樓收租和買REIT賺股息，那個回報較好？這方法最重要是，有數得計。

樓價跌，如何？
你想買樓，可能一廂情願樓價升。若跌，如何反應？會否影響現金流？或甚至，變成「負資產」，點算？

當然，若你有高於大眾的眼光，可以靠買賣的差價獲利，就另作別論。

送上2017年蘋果重溫當年黎明廣告的報導：