2019年4月23日星期二

樓市「翻生」?

最近講過自己剛出來搵錢,接觸樓市,感受香港人對樓市的熱情、灰心、愛火重燃....詳見『小人物買樓自白』。最近信報看到以下報導:


現時的我,實在不夠跟貼個市,樓市這兩年真的有跌過嗎?比起1998到2003,怎算跌過?只能說前陣子網上很多人都說會跌N成,而現時不跌反升,估錯咗。

屯門樓係咁搶,和當年嘉湖情況一樣。1997年,我去到朋友在嘉湖的新居,又睇完黎明當年的廣告:

當時,又羡慕又嫉妒我的朋友。
在樓市起跌的十年中,我得到的教訓是要問自己:
若我買樓自住,會否平過租樓?
這是收入和支出的cashflow考慮,撇開首期,無論我今日用樓價四成、五成或八成做首期,我每月的cashflow OK?
從Cash flow 出發,若供樓鬆動過租樓,也代表無論樓價升跌,都不會對我日常開支構成影響。

若將買樓筆首期放在其他的投資,會有更理想回報嗎?
令人搶住上車,是覺得樓市有升冇跌,或很多年後才跌。現在唔上車,有排無機會上車。若將看升放埋一邊,看不升不跌,看看買樓首期作投資產生的現金流,層樓收幾多租:
租金回報=(每年租金 - 樓按利息支出)/樓按首期
租金和其他投資回報比較,如股票。假設股票也不升不跌,就要看股息。一個筆者覺得較公平的比較,將同樣有關地產的投資:買樓收租和買REIT賺股息,那個回報較好?這方法最重要是,有數得計。

樓價跌,如何?
你想買樓,可能一廂情願樓價升。若跌,如何反應?會否影響現金流?或甚至,變成「負資產」,點算?

當然,若你有高於大眾的眼光,可以靠買賣的差價獲利,就另作別論。

送上2017年蘋果重溫當年黎明廣告的報導:

7 則留言:

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  2. 蘇兄,可能是水尾的銷售手法。
    我聽開的財經節目稱:地產商用標的方法令豪宅成交表象售價沒有跌,實情已跌兩成。
    內地缺水,已沒有這次升浪的購買力。
    由於樓價已堅離地,年青人有些是靠父母按供完的樓攞首期買。。。

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    1. 完全同意,600萬真誇張。未知你聽那節目?

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    2. 但你前文多次提到"和太太"...哈哈哈😆

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    3. https://www.youtube.com/watch?v=GHDtkx4zgtY

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    4. 所以我說"估得好",不是"估得對"

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