價位升跌重要嗎？
這是一個經常用來提醒自己的問題。我不斷提醒自己，那是不重要的。
之前寫過的拙文『組合表現』，我不是以結算價作較嗎？不是就以價位作量度標準嗎？
Yes and No
結算價只是一個用來量度當日組合的表現，一個比較方便及容易的比較方法。但它不能代表價位升跌就是重要。換句話，我不能考慮買賣某隻股票時，只以它的價位作為買賣凖則。我不能就跟據大行說：「滙豐目標價77元」或某人說：「滙豐5月看升到70元，69元止蝕」作為我的買賣決定。而更深入的，不能讓這類訊息洗我腦。
這等訊息廣泛被傳媒報導，也是我最易接觸到的。不自覺地，被它們潛移默化，也用了它作為我操盤指引。
拙文『組合表現』只是作為一季完結的檢討成績之用。平時我會留意股息，怎樣增加每月收到的股息(被動收入)。而也是該文一開始提到的，自從離開香港到多哈，「香港之銀行戶口，就再沒有任何從工作穫取收入，只有被動收入：租金、股息或基金定期收入。」著眼點是被動收入。
近期有空時，都在學習Starman著作《現金流為王2》的概念。有這類高手無保留地將他心得分享，我們真有福。裡面列出一例子，以單一股票比較兩情况：
1）每年股價升5%、每年股息增長5%、股息再投資到該股票
2）每年股價跌5%、每年股息增長5%、股息再投資到該股票
20年後，那個總市值較高？
我不在這裡透露了，請自行找找。
對於投資，我是眼低手低。有什麼可改善之處，不妨指正。
香港人到多哈當外勞, 無聊寫下嘢。投資, 仍是眼低手低。
2019年4月23日星期二
樓市「翻生」？
最近講過自己剛出來搵錢，接觸樓市，感受香港人對樓市的熱情、灰心、愛火重燃....詳見『小人物買樓自白』。最近信報看到以下報導：
現時的我，實在不夠跟貼個市，樓市這兩年真的有跌過嗎？比起1998到2003，怎算跌過？只能說前陣子網上很多人都說會跌N成，而現時不跌反升，估錯咗。
屯門樓係咁搶，和當年嘉湖情況一樣。1997年，我去到朋友在嘉湖的新居，又睇完黎明當年的廣告：
當時，又羡慕又嫉妒我的朋友。
在樓市起跌的十年中，我得到的教訓是要問自己：
若我買樓自住，會否平過租樓？
這是收入和支出的cashflow考慮，撇開首期，無論我今日用樓價四成、五成或八成做首期，我每月的cashflow OK？
從Cash flow 出發，若供樓鬆動過租樓，也代表無論樓價升跌，都不會對我日常開支構成影響。
若將買樓筆首期放在其他的投資，會有更理想回報嗎？
令人搶住上車，是覺得樓市有升冇跌，或很多年後才跌。現在唔上車，有排無機會上車。若將看升放埋一邊，看不升不跌，看看買樓首期作投資產生的現金流，層樓收幾多租：
租金回報＝（每年租金 - 樓按利息支出）／樓按首期
租金和其他投資回報比較，如股票。假設股票也不升不跌，就要看股息。一個筆者覺得較公平的比較，將同樣有關地產的投資：買樓收租和買REIT賺股息，那個回報較好？這方法最重要是，有數得計。
樓價跌，如何？
你想買樓，可能一廂情願樓價升。若跌，如何反應？會否影響現金流？或甚至，變成「負資產」，點算？
當然，若你有高於大眾的眼光，可以靠買賣的差價獲利，就另作別論。
送上2017年蘋果重溫當年黎明廣告的報導：
現時的我，實在不夠跟貼個市，樓市這兩年真的有跌過嗎？比起1998到2003，怎算跌過？只能說前陣子網上很多人都說會跌N成，而現時不跌反升，估錯咗。
屯門樓係咁搶，和當年嘉湖情況一樣。1997年，我去到朋友在嘉湖的新居，又睇完黎明當年的廣告：
當時，又羡慕又嫉妒我的朋友。
在樓市起跌的十年中，我得到的教訓是要問自己：
若我買樓自住，會否平過租樓？
這是收入和支出的cashflow考慮，撇開首期，無論我今日用樓價四成、五成或八成做首期，我每月的cashflow OK？
從Cash flow 出發，若供樓鬆動過租樓，也代表無論樓價升跌，都不會對我日常開支構成影響。
若將買樓筆首期放在其他的投資，會有更理想回報嗎？
令人搶住上車，是覺得樓市有升冇跌，或很多年後才跌。現在唔上車，有排無機會上車。若將看升放埋一邊，看不升不跌，看看買樓首期作投資產生的現金流，層樓收幾多租：
租金回報＝（每年租金 - 樓按利息支出）／樓按首期
租金和其他投資回報比較，如股票。假設股票也不升不跌，就要看股息。一個筆者覺得較公平的比較，將同樣有關地產的投資：買樓收租和買REIT賺股息，那個回報較好？這方法最重要是，有數得計。
樓價跌，如何？
你想買樓，可能一廂情願樓價升。若跌，如何反應？會否影響現金流？或甚至，變成「負資產」，點算？
當然，若你有高於大眾的眼光，可以靠買賣的差價獲利，就另作別論。
送上2017年蘋果重溫當年黎明廣告的報導：
2019年4月20日星期六
組合表現
筆者2017年8月17日到多哈工作，每月以卡塔爾貨幣出糧。香港之銀行戶口，就再沒有任何從工作穫取收入，只有被動收入：租金、股息或基金定期收入。因此它就提供了一個很方便觀察投資表現的平台。投資的被動收入，就有收租物業、股票、債券或基金。以一個懶人粗略方式計算，以每月銀行月結單印出的總資產作計算。這就幫我計了月結單結算日之時，股票、債券或基金的價位，而租金當然就是銀行戶口現金，也是一項被動收入。而樓價不會在這顯示出來，升或跌，就不能從這顯示。加上，樓價沒有一個凖確的價位，因你要賣出層樓至知幾多錢。我著眼點是：被動收入。
這粗略計算，不包括我們全家每年回港多次的洗費。此支出都從港元戶口提取，這是組合保守方面的計算。組合實際賺的，會比以下計算更多。
與恒指比較，今季和上季比，筆者組合4勝2負。
當股市大升，組合升小小。因組合中有債券和租金每月定額收入，不受股市影響，食唔到股市升浪。
相反地，股市跌，筆者組合跌幅稍細，因有租金和債券的穩定收入，所以組合沒有股市的大上大落。
若用一個較長的時間作比較，如與十二個月前比的話，筆者組合就全勝。
若從開盤計算，組合升7%，同期恒指升5%。
總括來說，波幅比恒指細，升幅比恒指稍，也算跑贏恒指。
這粗略計算，不包括我們全家每年回港多次的洗費。此支出都從港元戶口提取，這是組合保守方面的計算。組合實際賺的，會比以下計算更多。
當股市大升，組合升小小。因組合中有債券和租金每月定額收入，不受股市影響，食唔到股市升浪。
相反地，股市跌，筆者組合跌幅稍細，因有租金和債券的穩定收入，所以組合沒有股市的大上大落。
若用一個較長的時間作比較，如與十二個月前比的話，筆者組合就全勝。
若從開盤計算，組合升7%，同期恒指升5%。
總括來說，波幅比恒指細，升幅比恒指稍，也算跑贏恒指。
2019年4月17日星期三
小人物買樓自白
筆者53歲，體會過大眾對樓市的不同心態：
1997前，「樓市一定升」，想盡辦法上車。
1998-2003，「樓市沒希望」，跳車。
現在怎樣，不用我多講。
那些年，和大家一樣心情起起伏伏，坐過山車。
1993，首次置業，港島，建築面積363呎，130萬。
好開心，幾細無問題，最緊要上車。
1997，樓價升了咁多，又供了咁多，係時候換樓了，長輩這樣教路。我二話不說，將手頭的樓放出，唔夠一星期就成交。
1997年初，港島，建築面積363呎，賣了167萬。
沒有樓了，當然立刻搵，升到買唔到就大件事。
1997年初，換樓，同區，471呎，268萬。
屋大了小小，但借多100萬，樓按壓力大了。成交期半年，即我兩公婆未來半年搬來搬去。
還記得回歸日，下雨天，還要去新屋睇裝修，和感受樓價開始往下調整。
1998，金融風暴，供樓利息係咁升（當年樓按息：P+2.5%，P係咁加）。原本已要供一半人工，現在每月又要供多啲。這時，自己開始真的學下計些小學生數，複息。從來都沒太留意，覺得太簡單。終於體會，複息加時間有咁大威力，唔怪得牛頓都話複息是數學最大奧秘。
這時，又學識個新名詞，叫「負資產」。幸好，同時銀行唔敢貸款給人做生意，只敢做風險低的樓按，銀行互相搶樓按生意。於是，開始學和銀行職員溝通減供樓利息。你不減，我就轉按！成交前，銀行職員問，想用“定金額”或“定期數”來供款。減0.125%息率都傾到口水乾。這“定金額”或“定期數”又會咁好死？用個excel計下數：無論樓按“定金額”或“定期數”，銀行收的利息是一樣。
所以，銀行可任君選擇。銀行無死錯人。今次學精了，我用“定額”。萬一碰上加息，也不用每月供款增加，只拉長年期，好讓每月開支有預算。你可能問，拉長年期好嗎？要供耐啲啊！我會partial payment，令付給銀行利息小啲，所以一定唔會供到最後嗰期。
樓價繼續跌。
這時，初遇 Rich Dad Poor Dad。
原來，我咁辛苦儲的，不是 asset，而是 liability 。因為借貸金額大，所以每月供款大，即使將每月供款扣除租金（若沒買樓轉租屋住），還要俾錢出去，所以是 negative cashflow。
1999-2002，層樓供幾多，都蒸發了，因樓價直線跌。自己能做的，就是不斷和銀行傾減息，也轉了幾次按，P+x 變 P-x。
2003，沙士，世界末日麼？好彩仲有工，繼續捱下去。
2004，我對孖仔出世，471呎，四口子連工人，點住？記得面試家傭時，我說：「我層樓好細，你唔介意？」
換樓嗎？
這時候，有人建議買了層樓出去租算啦！樓市不會再升的。沒望返家鄉的，死了條心。這時，我記起 Rich Dad Poor Dad 裡面提過的:
asset: positive cashflow
liability: negative cashflow
層樓將近供用，將近不是 liability。那我為什麼要賣呢？將它租出去，就是asset。即使給我意見的是位我很尊重的人，我堅持自己睇法，不賣。
這時樓價已跌到一個可供的水平，可以再買另外一層，我決定搬遠啲，可住大啲。
2004年尾，村屋700呎連天台，195萬。
將舊樓租出，將它變真正 Asset: positive cashflow。這時的我，不再理會樓價升跌，最緊要是 cashflow。
幾年來，對樓價不聞不問。忽然，1997 年買的樓到現在，已升到一個我不能負擔的價。若我的理財知識沒所增長，我當年應已買了層樓。
2008年，很多好友都將他們2004年間買的自住樓，因升小小就賣等跌。我說：「你住的一層樓不要當 asset 看待，千萬不要賣！」我勸極都唔聽。結果😓
我不是在曬命。曬的是，沒有跌過，怎曉得計數？我小小理財知識，是 learn in a hard way，十年。我卅歲才開始學投資，你可比我學得早，比我學得快。你的機會會來的。
1997前，「樓市一定升」，想盡辦法上車。
1998-2003，「樓市沒希望」，跳車。
現在怎樣，不用我多講。
那些年，和大家一樣心情起起伏伏，坐過山車。
1993，首次置業，港島，建築面積363呎，130萬。
好開心，幾細無問題，最緊要上車。
1997，樓價升了咁多，又供了咁多，係時候換樓了，長輩這樣教路。我二話不說，將手頭的樓放出，唔夠一星期就成交。
1997年初，港島，建築面積363呎，賣了167萬。
沒有樓了，當然立刻搵，升到買唔到就大件事。
1997年初，換樓，同區，471呎，268萬。
屋大了小小，但借多100萬，樓按壓力大了。成交期半年，即我兩公婆未來半年搬來搬去。
還記得回歸日，下雨天，還要去新屋睇裝修，和感受樓價開始往下調整。
1998，金融風暴，供樓利息係咁升（當年樓按息：P+2.5%，P係咁加）。原本已要供一半人工，現在每月又要供多啲。這時，自己開始真的學下計些小學生數，複息。從來都沒太留意，覺得太簡單。終於體會，複息加時間有咁大威力，唔怪得牛頓都話複息是數學最大奧秘。
這時，又學識個新名詞，叫「負資產」。幸好，同時銀行唔敢貸款給人做生意，只敢做風險低的樓按，銀行互相搶樓按生意。於是，開始學和銀行職員溝通減供樓利息。你不減，我就轉按！成交前，銀行職員問，想用“定金額”或“定期數”來供款。減0.125%息率都傾到口水乾。這“定金額”或“定期數”又會咁好死？用個excel計下數：無論樓按“定金額”或“定期數”，銀行收的利息是一樣。
所以，銀行可任君選擇。銀行無死錯人。今次學精了，我用“定額”。萬一碰上加息，也不用每月供款增加，只拉長年期，好讓每月開支有預算。你可能問，拉長年期好嗎？要供耐啲啊！我會partial payment，令付給銀行利息小啲，所以一定唔會供到最後嗰期。
樓價繼續跌。
這時，初遇 Rich Dad Poor Dad。
原來，我咁辛苦儲的，不是 asset，而是 liability 。因為借貸金額大，所以每月供款大，即使將每月供款扣除租金（若沒買樓轉租屋住），還要俾錢出去，所以是 negative cashflow。
1999-2002，層樓供幾多，都蒸發了，因樓價直線跌。自己能做的，就是不斷和銀行傾減息，也轉了幾次按，P+x 變 P-x。
2003，沙士，世界末日麼？好彩仲有工，繼續捱下去。
2004，我對孖仔出世，471呎，四口子連工人，點住？記得面試家傭時，我說：「我層樓好細，你唔介意？」
換樓嗎？
這時候，有人建議買了層樓出去租算啦！樓市不會再升的。沒望返家鄉的，死了條心。這時，我記起 Rich Dad Poor Dad 裡面提過的:
asset: positive cashflow
liability: negative cashflow
層樓將近供用，將近不是 liability。那我為什麼要賣呢？將它租出去，就是asset。即使給我意見的是位我很尊重的人，我堅持自己睇法，不賣。
這時樓價已跌到一個可供的水平，可以再買另外一層，我決定搬遠啲，可住大啲。
2004年尾，村屋700呎連天台，195萬。
將舊樓租出，將它變真正 Asset: positive cashflow。這時的我，不再理會樓價升跌，最緊要是 cashflow。
幾年來，對樓價不聞不問。忽然，1997 年買的樓到現在，已升到一個我不能負擔的價。若我的理財知識沒所增長，我當年應已買了層樓。
2008年，很多好友都將他們2004年間買的自住樓，因升小小就賣等跌。我說：「你住的一層樓不要當 asset 看待，千萬不要賣！」我勸極都唔聽。結果😓
我不是在曬命。曬的是，沒有跌過，怎曉得計數？我小小理財知識，是 learn in a hard way，十年。我卅歲才開始學投資，你可比我學得早，比我學得快。你的機會會來的。
2019年4月15日星期一
『有升有息』實踐例子: 華人置業 （0127HK）
多哈這邊有位香港相識多年的好友，向我介紹華人置業 （0127HK）。
🙄🧐
好友說，不要先入為主，客觀啲，它派息高，跟住這位老闆走，無錯。
於是，我就客觀啲，從 aastock.com 搵啲資料：
股息除以股價才 1.273%，怎算高？好友說，要看它過往派的特別息：
😱過往十年派了多次特別股息。2017年派$4.91 ；2016年派$5.33；2015年派$5.8。
😲
食正2015-2017年，共得$16。股息收入是股價約兩倍了。😘
但始終對它有一定徧見。再用其他方法，根據黎家良『有升有息』教路，
股票篩選要選可信度高的公司，方法是在Google：
沒有被核數師發出「保留意見」的紀錄。👍
『有升有息』接著說，檢查誰是核數師：
不是 Big 4 ，就不要揀。🧐
Big 4 是： 德勤、羅兵咸永道、安永、畢馬威。
都係唔買了，這些錢都唔係入我袋嘅。🤷🏻♂️
你博唔博？每人情況唔同，請自行判斷。仍有很多因素，我沒查找。例如：
為何那幾年有咁和味嘅特別股息？
那幾年有多少散戶？即有幾多我等小人物，可有份分？
2018就無特別股息，2019呢？
聲明：
這裡所紀錄的，只是我個人用過的篩選方法，未必是合適方法，也不是作任何買賣建議。
 |
| 與華人置業無關 |
🙄🧐
好友說，不要先入為主，客觀啲，它派息高，跟住這位老闆走，無錯。
於是，我就客觀啲，從 aastock.com 搵啲資料：
股息除以股價才 1.273%，怎算高？好友說，要看它過往派的特別息：
😱過往十年派了多次特別股息。2017年派$4.91 ；2016年派$5.33；2015年派$5.8。
😲
食正2015-2017年，共得$16。股息收入是股價約兩倍了。😘
但始終對它有一定徧見。再用其他方法，根據黎家良『有升有息』教路，
股票篩選要選可信度高的公司，方法是在Google：
沒有被核數師發出「保留意見」的紀錄。👍
『有升有息』接著說，檢查誰是核數師：
不是 Big 4 ，就不要揀。🧐
Big 4 是： 德勤、羅兵咸永道、安永、畢馬威。
都係唔買了，這些錢都唔係入我袋嘅。🤷🏻♂️
你博唔博？每人情況唔同，請自行判斷。仍有很多因素，我沒查找。例如：
為何那幾年有咁和味嘅特別股息？
那幾年有多少散戶？即有幾多我等小人物，可有份分？
2018就無特別股息，2019呢？
聲明：
這裡所紀錄的，只是我個人用過的篩選方法，未必是合適方法，也不是作任何買賣建議。
2019年4月13日星期六
提早退休為上算
以下文章（連結）值得一看，雖是六年前舊文。
https://www.biznews.com/thought-leaders/2013/09/10/retire-at-55-and-live-to-80-work-till-youre-65-and-die-at-67-startling-new-data-shows-how-work-pounds-older-bodies/amp
根據一項精算研究報告，有關退休年齡和壽命的關係。
標題是「退休55歲、活到80歲；做到65歲、永別67歲」
😨
它根據美國飛機製造商波音公司，每月發給退休員工的長俸作參考。發現若員工在65歲退休，他平均可領取18個月的長俸😰
在福特汽車公司，也有同樣的發現😱
相反地，若早在55歲退休的，都能領取長俸到80歲。
這調查假設，那些65歲才退休的，有可能給自己身體及精神太多壓力，引致身體出現不同毛病。
結論是，提早計劃你的事業、財政。你就可真正享受人生。用適合自己的節奏，做自己喜愛的事，參與社區活動。相反地，若你55歲後仍要勤奮工作，工作一年，就少兩年命！🥶
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