小人物買樓自白

筆者53歲，體會過大眾對樓市的不同心態：

1997前，「樓市一定升」，想盡辦法上車。
1998-2003，「樓市沒希望」，跳車。
現在怎樣，不用我多講。

那些年，和大家一樣心情起起伏伏，坐過山車。

1993，首次置業，港島，建築面積363呎，130萬。

好開心，幾細無問題，最緊要上車。

1997，樓價升了咁多，又供了咁多，係時候換樓了，長輩這樣教路。我二話不說，將手頭的樓放出，唔夠一星期就成交。
1997年初，港島，建築面積363呎，賣了167萬。

沒有樓了，當然立刻搵，升到買唔到就大件事。

1997年初，換樓，同區，471呎，268萬。

屋大了小小，但借多100萬，樓按壓力大了。成交期半年，即我兩公婆未來半年搬來搬去。

還記得回歸日，下雨天，還要去新屋睇裝修，和感受樓價開始往下調整。

1998，金融風暴，供樓利息係咁升（當年樓按息：P+2.5%，P係咁加）。原本已要供一半人工，現在每月又要供多啲。這時，自己開始真的學下計些小學生數，複息。從來都沒太留意，覺得太簡單。終於體會，複息加時間有咁大威力，唔怪得牛頓都話複息是數學最大奧秘。

這時，又學識個新名詞，叫「負資產」。幸好，同時銀行唔敢貸款給人做生意，只敢做風險低的樓按，銀行互相搶樓按生意。於是，開始學和銀行職員溝通減供樓利息。你不減，我就轉按！成交前，銀行職員問，想用“定金額”或“定期數”來供款。減0.125%息率都傾到口水乾。這“定金額”或“定期數”又會咁好死？用個excel計下數：無論樓按“定金額”或“定期數”，銀行收的利息是一樣。
所以，銀行可任君選擇。銀行無死錯人。今次學精了，我用“定額”。萬一碰上加息，也不用每月供款增加，只拉長年期，好讓每月開支有預算。你可能問，拉長年期好嗎？要供耐啲啊！我會partial payment，令付給銀行利息小啲，所以一定唔會供到最後嗰期。

樓價繼續跌。

這時，初遇 Rich Dad Poor Dad。

原來，我咁辛苦儲的，不是 asset，而是 liability 。因為借貸金額大，所以每月供款大，即使將每月供款扣除租金（若沒買樓轉租屋住），還要俾錢出去，所以是 negative cashflow。

1999-2002，層樓供幾多，都蒸發了，因樓價直線跌。自己能做的，就是不斷和銀行傾減息，也轉了幾次按，P+x 變 P-x。 
2003，沙士，世界末日麼？好彩仲有工，繼續捱下去。

2004，我對孖仔出世，471呎，四口子連工人，點住？記得面試家傭時，我說：「我層樓好細，你唔介意？」
換樓嗎？
這時候，有人建議買了層樓出去租算啦！樓市不會再升的。沒望返家鄉的，死了條心。這時，我記起 Rich Dad Poor Dad 裡面提過的:
asset: positive cashflow
liability: negative cashflow

層樓將近供用，將近不是 liability。那我為什麼要賣呢？將它租出去，就是asset。即使給我意見的是位我很尊重的人，我堅持自己睇法，不賣。

這時樓價已跌到一個可供的水平，可以再買另外一層，我決定搬遠啲，可住大啲。

2004年尾，村屋700呎連天台，195萬。

將舊樓租出，將它變真正 Asset: positive cashflow。這時的我，不再理會樓價升跌，最緊要是 cashflow。

幾年來，對樓價不聞不問。忽然，1997 年買的樓到現在，已升到一個我不能負擔的價。若我的理財知識沒所增長，我當年應已買了層樓。

2008年，很多好友都將他們2004年間買的自住樓，因升小小就賣等跌。我說：「你住的一層樓不要當 asset 看待，千萬不要賣！」我勸極都唔聽。結果😓

我不是在曬命。曬的是，沒有跌過，怎曉得計數？我小小理財知識，是 learn in a hard way，十年。我卅歲才開始學投資，你可比我學得早，比我學得快。你的機會會來的。