自住樓當作投資？

看了YouTube《專家策局-李鴻彥-黃國英：用窮L視角睇市先會沽自住樓-2019年4月23日》，45分鐘內兩講者東拉西扯地說了對一堆股票的觀點。節目中段，黃國英突然轉了話題，說他有些朋友都將自住樓賣了，出去租樓住。主持李鴻彥也是其中一份子。節目繼續說下去的是，許多人租了多年，當年所賺的都用了七七八八，甚至用突當年賣樓所賺的。

那些年，有人買樓賺了就立即賣，是可以理解。他們可能是01至04年上車，目睹比他們上車早幾年的怎變成負資產而被樓綁到無得郁，所以賺了就立刻賣折現，袋袋平安。這是典型用自住樓作投資的例子。

記得《富爸爸、窮爸爸》提到，自住樓是負債。我第一次讀到這，本能反彈：😡「作者不明白香港情况！」作者定義是負現金流就是負債，即使供完也要俾差餉，仍然是負債！那時我負資產，情感嚴重受創。後來，冷靜下來，細心思考。
作者說的是真的。😞
自住、投資，兩者應分開。最好是買兩層(現時香港情况來看，風涼話😅)。當正值負資產時，我得出這離地結論。不經不覺過了幾年，離地變貼地，我竟然買到第二層樓。世事怎能預計？

筆者在中銀免費物業估價查查自己在港島的縮水樓現在值幾多：

97年，用268萬買。升354萬，好似好多。用一個簡單方法計計每年複息升幅幾多。樓按息若唔計，假使當年有能力一筆過買。
其實，層樓升幅，只有每年3.9％複息升幅。

若時光倒流，沒有買樓，買滙豐，每年也有4％回報。它可用碎股代股息，真正自動複息。

當然，當年我無268萬，有三成首期，即做了3.3倍槓桿。這也是大部份人傻更更的說，做槓桿怎危險，但又用了一生血汗錢做了槓桿，又以為樓市唔會跌。今日樓市真的不會跌嗎？無錯，好多專家都用量化xx、現時情况特殊，從來未出現過，就推論說現時樓市唔會跌。

荷蘭鬱金香泡沫不都是情况特殊，從來未出現過，只出現一次嗎？它真的沒有再出現，只是以不同方式出現。
97前，通街專家都話樓市唔會跌啦！

筆者想說的是，首先，現時不是層層樓都升幅驚人如像筆者住的港島舊區小型屋苑，不夠吸引，升幅有限。常在傳媒看到的，都是將最大升幅的放在你眼前。不一定是惟一事實。

另外，若作投資，請不要將自住樓當投資。除了買樓，也有很多投資選擇。很悶的買滙豐用股代息，現時也有6厘，也不會比買樓差。（請注意：這不是對你的投資建議，雖然我持有滙豐，唔代表適合你。）

YouTube 《專家策局》末段結論：點出標題，窮L視角睇市先會沽自住樓。《富爸爸、窮爸爸》真的道出富人視角。

幾年後，你點知到時你買唔到樓？最驚到時平到你唔敢買。
世事怎能預計？